С введением с 01.03.05г. в действие ЖК РФ очень много изменилось в жилищных отношениях. Новый кодекс в некоторых случаях кардинально изменил существо отношений, права и обязанности нанимателей и собственников жилья.
Так, например ЖК РСФСР предоставлял право нанимателям разделить лицевой счет в квартире - это влекло заключение отдельных договоров социальногго найма. Квартира, по сути, превращалась в "коммуналку". Существовала ст.86 ЖК РСФСР, которая гласила:
"Статья 86. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.
Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
Споры, возникающие с связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке".
Таким образом, закон четко предоставлял возможность раздела квртиры - т.к. раздел лицевых счетов и заключение самотсоятельного договора соцнайма, было причиной раздела квартиры.
Владельцы уже не считались проживающими на одной жилплощади. Появлялся еще один самостоятельный наниматель.
После 01.03.05г. ситуация кардинально изменилась. Дело в том, что ЖК РФ не содержит аналогичной ст.86 ЖК РСФСР.
Это означает, что новый жилищный кодекс не предоставил право нанимателям делить лицевые счета (делить квартиру).
Хорошо это или плохо сказать однозначно сложно. Законодатель исходил, вероятно, из того, что раздел лицевых счетов вел к увеличению коммунальных квартир, что на "современном этапе не сочетается с политикой партии и правительств".
Чем был хорош раздел лицевых счетов - очевидно, что один (или несколько) из проживающих становился самостоятельным нанимателем определенного жилого помещения (изолированной комнаты в квартире).
Он мог самостоятельно приватизировать данное жилье и распорядиться им по своем усмотрению - продать, обменять и т.д. Выгодно.
Кроме того, в Москве при отселении домов (аварийные, ветхие дома, программа сноса пятиэтажек) те, кто проживает коммуналках, получают отдельные квартиры. Причем, независимо от того в собственности или в найме находится жилье. Выгодно.
ЖК РФ лишил такого права нанимателей. Но следует обратить внимание, что в квартиры, которые находятся в собственности можно разделить.
Квартиру, находящеюся в долевой собствености, можно разделить на самостоятельные объекты права собствености. Для этого нужно прекратить право долевой собственности - если возможно выделить каждому сособственнику отдельное жилое помещение (излированную комнату). В этом случае - режим долевой собственности прекращается - каждый сособственник регистрирует право собственности на свое жилье.
Это право вытекает из положений Гражданского кодекса РФ о праве общей долевой собственности.
Жилищные отношения регулируются не только нормами ЖК РФ, но и нормами гражданского законодательства, если соответствующие отношения не урегулированы в ЖК РФ.
Ст.7 ЖК РФ:
"1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)".
Поэтому, если кто-либо говорит о возможности через суд разделить лицевые счета в социальном жилье - это не соответствует действительности.
Проижвающие в государственых квартирах имеют право на обмен жилья.
"ч.1 ст.71 ЖК РФ:
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю".
Если не удается прийти к соглашению об обмене между всеми проживающими - закон предоставляет право принудительного обмена через суд по иску заинтересованного нанимателя.
ч.3 ст.71 ЖК РФ:
"3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении".
На практике очень сложно добиться через суд принудительного обмена. Т.к. в суд необходимо представить несколько реальных вариантов обмена. Т.к. суд в решении должен указать -кто куда уезжает.
Также следует помнить, что если в состав проживающих в обмениваемых квартирах входят несовершеннолетние, недеспособные, ограниченно дееспособные, которые в ходят в состав семьи нанимателей - на обмен требуется получить согласие органов опеки.
ч.4 ст.71 ЖК РФ:
"4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений".
___________
Юрист Пантюшов Олег Викторович, г. Москва (консультации, ведение дел в суде)
(095)2654885.